Método Cluny
Do diagnóstico à decisão
O que vejo
Diagnóstico
Verifico se você, na pessoa física, passa a recolher IBS/CBS — ou se já é contribuinte como empresa.
Como organizo
Comparativo
Calculo IRPF, IBS/CBS e Lucro Presumido contrato a contrato, com a base legal de cada valor.
O que você terá
Decisão
Uma indicação objetiva: manter na pessoa física ou estruturar holding, com a economia em reais.
Entenda antes de simular
Como funciona o IBS e a CBS nos aluguéis?
①
PF — grande locador
Na pessoa física, o IBS/CBS só incide quando, no ano anterior, a receita de aluguéis passa de R$ 240 mil e há mais de 3 imóveis alugados. Também incide se a receita passar de R$ 288 mil, mesmo com poucos imóveis. Fora disso, apenas IRPF.
⚖ LC 214/2025, art. 251②
PJ — sempre contribuinte
A empresa locadora não tem limite de enquadramento: o IBS/CBS incide sobre toda a receita de aluguel. Ele substitui PIS e COFINS; IRPJ e CSLL permanecem.
⚖ EC 132/2023 · LC 214/2025, art. 21③
Redução de alíquota e redutor social
Residencial (> 90 dias): alíquotas reduzidas em 70% (de 11,44% para 3,43%), aplicadas sobre o aluguel após descontar o redutor social de R$ 600 por imóvel/mês. Temporada (≤ 90 dias): equiparada a hospedagem, alíquotas reduzidas em 40% (6,86%), sem redutor.
⚖ LC 214/2025, arts. 260, 261 e 281④
Alíquotas e vigência
Alíquota de referência: CBS 11,34% (referência 2027 aprovada pelo TCU) + IBS 0,1% (alíquota de teste de 2027), total de 11,44%. O simulador não usa a alíquota cheia do IVA Dual, que só vale ao fim da transição. A transição vai de 2026 a 2033: CBS plena em 2027 e IBS crescente de 2029 a 2033. Alíquotas definitivas serão fixadas pelo Senado e por cada ente.
⚖ LC 214/2025, arts. 343 a 346⑤
Créditos sobre despesas
Quem é contribuinte pode abater do imposto devido o IBS/CBS pago em reformas, manutenção e administração com nota fiscal (não cumulatividade).
⚖ LC 214/2025, arts. 28 a 30⑥
Repasse ao inquilino
O imposto é do locador, mas pode ser transferido ao inquilino por cláusula contratual, como já ocorre com o IPTU.
⚖ Lei 8.245/1991, art. 22, VIII (analogia)Dados do locador
Quem recebe os aluguéis?
⚖ Residencial > 90 dias: LC 214/2025, art. 261 · Temporada ≤ 90 dias equiparada a hospedagem: LC 214/2025, arts. 253 e 281
Preencha os dados e clique em CALCULAR IMPACTO para ver o diagnóstico.
Aviso legal
Como ler estes resultados
O que esta simulação é
Uma estimativa baseada na legislação vigente — EC 132/2023, LC 214/2025 e normas complementares — com a projeção de 2027 (CBS 11,34% aprovada pelo TCU e IBS de 0,1% em 2027, total de 11,44%; a alíquota cheia do IVA Dual não é considerada). A transição da reforma vai até 2033 e as alíquotas podem mudar ano a ano, inclusive pela resolução do Senado. Atualizamos o material conforme novas regras são publicadas.
O que ela não considera
Alíquotas definitivas de cada estado e município, a carga reduzida dos anos de transição, créditos específicos da sua operação e os custos para constituir e manter uma holding (ITBI, ITCMD, contabilidade).
Antes de decidir
Os números são informativos e não substituem a análise de um contador ou advogado tributarista. Cada patrimônio tem particularidades. Fale com a Cluny para um planejamento sob medida.
Base legal: EC 132/2023 · LC 214/2025 · Lei 15.191/2025 · Lei 15.270/2025